保利租赁住房REITs项目简介
      10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs。其重大意义在于，它不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，给REITs发行市场带来了新的利好，也为当前房企和其他机构的租赁业务证券化带来了无限可能。
     保利租赁住房REITs，全称是中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，由保利地产联合中联基金共同实施，产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1，优先级证券评级AAA。
      从产品结构和发行细节来看，保利此单可谓是租赁住房证券化的破冰之举。
本单REITs产品总规模为50亿元，由中联前源不动产基金管理有限公司（以下简称中联前源）、保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司共同担任总协调人。
     保利有关人士介绍，中联前源是国内领先的专注于REITs业务的基金管理公司，在推动和落地不动产、基础设施、信贷资产等各大类资产证券化领域的金融创新具有丰富经验。保利瑞驰（横琴），则是保利集团旗下专门设立的REITs运作平台。
    产品结构设计方面，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，包括位于广州、重庆、北京、大连、沈阳等区域的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大租赁物业品牌；这些物业分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。
   利用基础资产组成SPV，再通过股+债的方式收购SPV股权之后，该单产品采取储架、分期发行机制，储架额度期限两年；产品期限18年。
       该产品优先级、次级占比为9：1，优先级份额即40亿元在上交所公开转让、交易。在目前国内尚未放开公募REITs市场的背景下，保利租赁住房REITs的“储架发行”机制，是对国家公募REITs推行的一次突破，可说是REITs发展史上的里程碑式产品。据悉，储架发行制度是一次核准、多次发行的再融资制度。
   对于发行REITs涉及到的双重征税和租金回报率问题，上述人士介绍，通过股+债的方式收购SPV股权，这单产品最大限度地节约了股权转让过程中的相关税费；此外，通过市场化的租约机制安排，使得底层资产的未来现金流满足了RETIs产品的发行需求。
       中国版REITs进阶之路
     2009年7月，涉及上海浦东新区三家大型国企、总金额达40亿元的浦东新区REITs方案初稿曾成形，但未成功发行。
     2014年5月，大陆第一只私募类REITs产品“中信启航”成功发行。次年6月，鹏华前海万科REITs封闭式基金发行，至此，中国首只投资REITs项目的公募基金诞生。
  2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所正式获批发行，拟发行金额为2.7亿。该项目是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。
   10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上交所审议通过。
      政策春风
      促使保利成功发行租赁住房REITs的，是新的时代和新的住房政策。
    2015年以来，房地产市场进入“存量时代”，国家层面鼓励租售并举、租购同权等政策不断颁布，REITs才真正开始迎来了春天。
    2016年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布后，各地将发展住房租赁市场纳入房地产调控长效机制。
    2017年7月底，住建部等九部委联合印发《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求加快发展住房租赁市场，深圳、广州等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。
       两份文件均提到，要推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。

       各方观点
       证监会债券部副处长闫云松：
       本单产品的推出既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。
       国务院发展研究中心证券化REITs课题组组长孟晓苏：
       近几年地方债居高不下，另一方面大量基础设施资产和存量不动产又十分庞大。REITs是化解债务、盘活存量资产最科学的金融工具。
       中国REITs联盟秘书长王刚：
       住房租赁的特性意味着以后更多的房子将由机构持有，以前是散售后由个人出租，未来的方向是机构化的持有越来越多，而金融工具REITs有助于完善整个住房租赁市场，住房租赁REITs是未来的方向。现在所有类REITs都是在交易所挂牌的私募产品，公募REITs全中国只有一只，因为我国一直没有公募REITs法规，这只算是特批的试点。未来公募REITs的发行必然有赖于法规，等证监会出台公募的法规后，才能批量去做，预计今后会有比较多的政策性支持。类REITs可以成为真REITs的一个铺垫，私募是在交易所的大宗交易平台上，未来公募对接这个产品会快一些，将来可公募化的产品就会更多。
      全国房地产商会联盟执行主席顾云昌：
      REITs能真正帮助形成租赁住房资产运转的闭环，无论对于房地产融资的畅行，还是对于租赁市场的发展，都是重大推进。
       中国指数研究院企业研究总监蒋云峰：
       租赁住房REITs的发行，能够促进房企开发，增加社会房屋租赁房源，这也符合国家最新政策中重申的“房住不炒”、发展住房租赁的大势。租赁住房REITs对租赁市场本身的形成机制影响比较大，过去是如果开发商开发出房子用于出租，产权在开发商手里，占用大量资金，长期来看没有可持续性。以后房子开发出租后，通过REITs的方式上市，转让部分产权或收益权，开发商就能够回笼一部分资金，让钱流动起来。从整个市场来说，能够提供资金流通机制，促进开发商开发租赁型的房产，进而加大租赁市场供应量。另外，以租金作为收益来源的REITs，安全性高，能够给社会资金提供比较好的收益投资平台，对社会资金流向来说有个良好的导向作用。
       安信证券陈天诚：
       标准化REITs将有利于房地产企业转变成混合经营模式，商业地产公司价值重估的可能性较大，而包括万科、保利等涉及地产基金管理业务的公司，业务扩张的机遇也较大。
       东方证券资管结构与另类投资部总监郑宇：
       从国外的成熟经验来看，REITs已经是一个非常成熟的品类，兼具股票和债券的特性，透明度和流动性高，有非常好的收益分红表现，过去20年间，美国整个REITs平均收益超过10%。

       中联基金执行总经理范熙武：
       相比国际成熟市场的REITs，国内REITs 缺乏“扩募机制”，制约了其“金融服务实体经济”效用的发挥。而保利此单REITs的“储架发行”机制，创设出了“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，堪称里程碑式突破。
       保利方面：
       在未来国家政策进一步发展的情况下，住宅租赁REITs有望实现跟公募REITs的对接，从而在公开市场交易流通，让普通投资者参与租赁住房市场建设，进一步拓宽租赁住房市场的发展空间。住房租赁REITs将是行业的加速器，从机构规模、行业标准、收益提升等多方面对整个行业发挥促进作用。
       财经专栏作者、投资人齐俊杰：
       房地产REITs来了，楼市玩法将彻底改变。REITs的玩法是收取租金收益，而不是获取买卖房屋的价差。以后银行也会将住房抵押贷款，打包成证券，在资本市场上出售给投资者，这样有助于银行快速回笼资金。银行可以通过REITs把自己的风险和收益锁定。
       名词解释
      储架发行：一般是指证券发行实行注册制的基础上，发行人一次注册、多次发行的再融资制度。储架发行制度源于美国，是一项关于公众公司再融资行为的特殊流程规定，随着市场的发展而不断完善，已被越来越多的国家和地区采用。
      （资料来源：21世纪经济报道、中国证券报、证券时报、金融界、人民网、中国指数研究院、第一财经日报、“wind资讯”微信公众号、“齐俊杰看财经”微信公众号等）